第三百三十章 好复杂的关系

黑领 叨狼 2080 字 2022-09-16

水柔这么说,也是颇有一些感慨的,想要做这一行儿,肯定得熟悉其中的内幕和操作办法,但是只有当自己进去之后,才发现这里面的真的是很黑。

“我有个同学,搞过类似的开发,之前我曾经向他咨询过。”水柔对两个人说道,“他以前曾经做个一个项目,所以熟知其中的流程,给我不少帮助。”

水柔那个同学的项目大小中等,首先第一步自然就是拿地。

当地的经济状况还行,平均年工资大概在一万上下,当时买了三百亩地,总投标是六百万左右,计划建筑面积四万五千平米。

那位同学自己没有那么多资金,是几个朋友凑起来的,他自己占了两成的股份,当地拿下来之后,其实手里面基本没什么钱了。

事实上除了一些大开发商之外,小开发商们至少有百分之八十都是这个样子。

售楼部在围墙修起的时候,就开始卖房了,操作一般是收两万定金,房子动工的时候签合同。因为要规避一些政策,此时的售楼部的牌子写的一般都是售楼咨询中心等等,虽然是以咨询为名,其实都是在开卖的。

很多买房的人其实是不懂这些的,政府方面为了拿回扣其实也是允许卖房子的,反正运作好了,基本上没什么人来查,而且房子刚动工就能签合同,包括政府部门和银行方面都可以大开绿灯,估计也是为了gd跟回扣。

建筑安装方面,一般的工程施工队承包了之后,必须把保证金打到项目部门,她同学的项目大概是收了一百五十万保证金,这些钱就是开发的前期流动资金。

在土地拿下来到开工之前一共定出去了大概一百套房,每套收了两万定金,项目部的收入大概两百万左右,流动资金一共三百五十万的样子。

“你们可能要问,这三百五十万怎么能把四万多平米的房子修起来?”水柔给两个人解释道,“这是一个很有技巧性的东西,我之前也一直不明白,听他说了很多之后,这一次又在项目部门熟悉了一阵子后,才发现要做到这一点其实并不是很困难,关键是要跟政府和银行关系搞好。”

“首先,找当地政府相关部门的负责人,无论是请客、吃饭、

打麻将变相输钱,只要是有利于项目的事情,都可以去做。基本上,好象每个地方都有个招商引资办,虽然我没搞懂为什么修房子也成招商引资办的事情,反正去搞房地产都是联系招商局。招商局好像每年都有任务,去了后都挺热情的,按他们说的话叫搞活地方经济,以点带面推动当地gd的发展。”水柔说道,“反正说来说去招商局拿了黑钱后,就会给你一系列的优惠政策,比如说免除一定的费用,减税等。只要跟政府方面搞好了关系,金钱关走通了,去各部门盖章都会比较顺利。甚至不用你亲自去找他们,基本上是一个电话过去,等人去的时候,对方就都在办公室等着了。”

水柔跟两人说了不少内幕,主要是沟通政府部门的事情。

至于以后的事情就好办多了,因为政府部门沟通好之后就该找银行了。

对于一般的开发商而言,银行这关比较麻烦,因为他们一般最关键的是要把拍下来的土地拿去贷款,至于手续是挺麻烦的,国家政策对这部分管的比较严格,但是实际操作上其实也不难。

给银行管事的人送了钱后,银行跟当地政府和开发商玩些手段搞来搞去,又是评估又是担保,吃来吃去,送来送去的,总之把贷款放出来了。

水柔的同学当时贷了七百万的样子,这样项目部门手上的钱大概就有一千多万。

就这样,工程一期就可以开动了,一期工程特别重要,关系到开发商以后的经营。